Czy zadatek może być dany po zawarciu umowy?

Instytucja zadatku uregulowana została w artykule 394 Kodeksu cywilnego, który stanowi:

§ 1. W braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. 

§ 2. W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała.(...) 

§ 3. W razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność dwie strony.

Z przepisu tego artykułu wynika, że jeżeli strony nie postanowiły inaczej albo nie wynika to ze zwyczaju, określona kwota pieniężna dana przy zawarciu umowy stanowi zadatek, w związku z czym stosuje się reguły postępowania określone w par. 1, 2 i 3.

Istnieje kilka możliwości oceny prawnej sytuacji, w której strona daje drugiej przy zawarciu umowy określoną kwotę pieniężną. Inny słowy, strony mogą postanowić, że kwota ta będzie stanowić nie zadatek a zaliczkę albo nie zadatek a odstępne bądź nie zadatek a kaucję itp. Ogromne znaczenie ma to, jaką funkcję strony nadały tej sumie pieniężnej, gdyż od tego zależy jakie środki prawne mogą być zastosowane – np. w razie niewykonania umowy zaliczka ulega zwrotowi, a zadatek nie. 

Zadatek zaś w rozumieniu art. 394 par. 1 kc ma stanowić ryczałt odszkodowawczy, potwierdzenie zawarcia umowy oraz zabezpieczenie jej wykonania. 

Co jednak z sytuacją, gdy określona kwota pieniężna (co do zasady, ponieważ przedmiotem zadatku może być również rzecz), co do której strony porozumiały się, iż ma stanowić zadatek  w rozumieniu art. 394 par. 1 kc, zostaje dana nie przy zawarciu umowy, lecz po jej zawarciu? Czy jest to dopuszczalne, skoro przepis mówi, iż zadatek ma być dany przy zawarciu umowy? Czy można uznać, iż mimo tego jest to zadatek?

Orzecznictwo Sądu Najwyższego także w tej kwestii nie jest jednolite. 

• Wyrok SN z 07.10.1999 r., I CKN 262/98

Stan faktyczny: Spółka X zawarła ze spółką Y umowę o dzieło. Umowa ta została rozwiązana i syndyk spółki X wystąpił do spółki Y z pozwem o zapłatę z tytułu zaliczek wpłaconych na poczet tej umowy. Sąd apelacyjny oddalił apelację spółki Y i utrzymał wyrok zasądzający. Sąd wojewódzki dokonał następujących ustaleń: po zawarciu umowy w tym samym dniu spółka X wpłaciła spółce Y określoną kwotę pieniężną, którą strony określiły jako zaliczkę. Około miesiąca później spółka X wpłaciła kolejną zaliczkę. Spółka Y zaliczyła te kwoty na poczet wynagrodzenia. Dalej strony zgodnie rozwiązały umowę przed jej wykonaniem. Sąd wojewódzki uznał, iż spółka Y powinna zwrócić otrzymane zaliczki na mocy art. 394 par. 3 kc. 
Teza SN: Kwota wręczona kontrahentowi po zawarciu umowy nie może być uznana za uiszczoną tytułem zadatku. 
Argumentacja: Sąd uznał iż dokonane przez sąd apelacyjny ustalenia nie uzasadniają zastosowania art. 394 par. 3 kc, gdyż ustalenia te nie mogą być podstawą kwalifikacji sum wpłaconych jako zadatek. "Art. 394 § 1 k.c. łączy zadatek z zawarciem określonej umowy; według jego treści, zadatek stanowi zastrzeżenie zamieszczone w zawartej umowie, różniące się od innych jej postanowień tylko tym, że jego skuteczność zależy od „dania” pieniędzy lub rzeczy (ma zatem charakter realny). Tymczasem wręczenie kwot, których dotyczy spór, nastąpiło po zawarciu umowy(...)". 

• Wyrok SN z 08.02.2008 r., I CSK 328/07

Stan faktyczny: Spółka z o.o. zawarła z małżonkami X umowę przedwstępną sprzedaży prawa użytkowania wieczystego. W dniu zawarcia umowy małżonkowie nie byli ujawnieni w księdze wieczystej jako użytkownicy wieczyści nieruchomości, ale okazali umowę wskazującą przysługujący im ten tytuł prawny. Umowa przyrzeczona miała zostać zawarta pod warunkiem, że małżonkowie zostaną wpisani do księgi wieczystej. Małżonkowie mieli na to określony czas, po przekroczeniu którego ustalono, że będzie to traktowane jako niewykonanie przez nich zobowiązania i będzie skutkowało żądaniem przez spółkę zwrotu danego zadatku w podwójnej wysokości albo dochodzeniem zawarcia umowy przyrzeczonej. Spółka w terminie 3 dni od podpisania umowy przedwstępnej wpłaciła na rzecz małżonków zadatek. Małżonkowie nie dokonali wpisu do księgi wieczystej prawa użytkowania wieczystego, gdyż sąd uznał tę umowę za nieważną. Dalej małżonkowie czynili starania, żeby zrealizować innym sposobem umowę przyrzeczoną (streszczenie tego sposobu nie ma znaczenia dla zagadnienia), jednakże spółka odmówiła zawarcia umowy przyrzeczonej, odstąpiła od umowy przedwstępnej i zażądała zwrotu zadatku w jego podwójnej wysokości. W procesie między stronami pozwani małżonkowie kwestionowali, iż otrzymana przez nich kwota stanowiła zadatek. 
Teza SN: Zadatek może być dany także po zawarciu umowy, w terminie uzgodnionym przez strony. 
Argumentacja: Sąd stwierdził, że postanowienia umowy przedwstępnej wyraźnie wskazują, iż intencją stron było potraktowanie przedmiotowej kwoty pieniężnej jako zadatku. "Jeżeli postanowienia umowy są sformułowane jednoznacznie, to inne ich rozumienie niż wynika z przyjętych reguł uznawanych w języku, w którym umowę zredagowano, dopuścić można tylko wyjątkowo, gdy  przemawiają za tym ważne względy wynikające z okoliczności towarzyszących zawarciu i ewentualnie wykonaniu umowy. Takich wyjątkowych okoliczności brak w stanie faktycznym rozpoznawanej sprawy, jak też brak podstaw, aby regulacje zawarte w umowie przedwstępnej, dotyczące zadatku, uznać za sprzeczne z właściwymi w tym względzie przepisami prawa, a w szczególności z art. 394 k.c.".
Sąd Najwyższy stwierdził, iż generalnie podziela stanowisko wyrażone w wyroku SN o sygn. I CKN 262/98, że co do zasady za zadatek nie można uznać kwoty pieniężnej danej po zawarciu umowy. Wskazał jednak na dyspozytywny charakter przepisu art. 394 par. 1 kc, z uwagi na który nie można uznać za wykluczone, że strony w umowie uzgodnią, że zadatek będzie dany w uzgodnionym terminie już po zawarciu umowy poprzez wpłatę na rachunek bankowy. Wykluczenie takiej możliwości stanowiłoby dodatkowe utrudnienie dla bezpieczeństwa transakcji, szczególnie przy dużych kwotach oraz stałoby w sprzeczności z nakazem dokonywania płatności za pomocą rachunku bankowego (art. 22 ustawy o swobodzie działalności gospodarczej). Wyraźną intencją stron umowy przedwstępnej było, aby spółka w ciągu trzech dni od zawarcia umowy dokonała przelewu bankowego zadatku. 

• Wyrok SN z 15.06.2011 r.,V CSK 357/10

Stan faktyczny: powodowie zawarli z pozwaną umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości. Na poczet ceny powodowie wpłacili zadatek, później jeszcze "tytułem zadatku" uiścili dalszą kwotę. Następnie zdarzył się wypadek samochody, w którym powodowie ponieśli śmierć. Spadkobiercy powodów wytoczyli pozwanej proces o zwrot wpłaconych kwot na podstawie art. 394 par. 3 kc twierdząc, iż umowa przyrzeczona nie została zawarta wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności. 
Teza SN: Kwota uiszczona kontrahentowi po zawarciu umowy nie może być uznana za uiszczoną tytułem zadatku. 
Argumentacja: Sąd przyznał rację spadkobiercom powodów, że umowa przyrzeczona nie doszła do skutku wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności. Stwierdził jednak, że pieniądze które zostały wpłacone po zawarciu umowy "tytułem zadatku" nie mogą być za zadatek uznane. Podzielił stanowisko SN wyrażone w wyroku o sygn. I CKN 262/98, że zadatek stanowi zastrzeżenie zawarte w umowie, różniące się od innych postanowień umownych jedynie swoim realnym charakterem tzn. że skuteczność tego postanowienia zależy od faktycznego dania zadatku. Uznał, iż pieniądze wpłacone po zawarciu umowy stanowią świadczenie, które powinno być zaliczone na poczet ceny sprzedaży (mające funkcję zaliczki). Pieniądze te powinny być zwrócone jako świadczenie nienależne. 

• Wyrok SN z 09.12.2011 r., III CSK 115/11

Stan faktyczny: Pozwana zawarła z interwenientem ubocznym umowę sprzedaży nieruchomości pod warunkiem, iż Agencja Własności Nieruchomości Rolnych nie skorzysta z prawa pierwokupu odnośnie jej udziałów we współwłasności. Umowa przenosząca udziały we współwłaśności miała zostać zawarta w określonym terminie od daty złożenia oświadczenia przez AWNR. Dalej, trzy miesiące później pozwana pokwitowała odbiór kwoty pieniężnej od interwenienta tytułem zadatku na poczet ceny kupna. Umowa przenosząca udziały nie została jeszcze zawarta, nie została zapłacona cena. Zawarto porozumienie ustalające termin zawarcia umowy rozporządzającej. Po upływie tego terminu strony zawarły nową umowę, mocą której rozwiązano poprzednie porozumienie i ustalono, że wszelkie kwoty dane przez interwenienta będą traktowane jako zadatki w rozumieniu art. 394 kc na poczet ceny kupna. 
Powód w niniejszym procesie był wierzycielem interwenienta, któremu wytoczył postępowanie egzekucyjne. Komornik zajął wierzytelność interwenienta względem pozwanej o zwrot wpłaconej zaliczki. Powód wytoczył pozwanej proces, w którym zobowiązał pozwaną do zapłaty tego długu względem interwenienta ubocznego - na mocy art. 902 kpc w związku z art. 887 kpc ("z mocy zajęcia wierzyciel dłużnika może wykonywać wszelkie prawa i roszczenia dłużnika").
Spór między stronami dotyczył charakteru prawnego wręczonej kwoty - czy był to zadatek, w związku z czym pozwana miała prawo go zatrzymać, jako że umowa rozporządzająca nie doszła do skutku, czy była to zaliczka, która podlega zwrotowi jako świadczenie nienależne. 
Teza SN: Funkcję zadatku w rozumieniu art. 394 par. 1 k.c. może pełnić także suma uiszczona kontrahentowi po zawarciu umowy. Czas wręczenia kontrahentowi kwoty, która - zgodnie z porozumieniem stron - ma stanowić zadatek, nie ma znaczenia decydującego dla samej konstrukcji zadatku.
2. Czym innym jest samo zastrzeżenie zadatku przez strony w ramach określonego zobowiązania, a czym innym - kwestia ewentualnych konsekwencji prawnych modyfikacji tego zobowiązania (m.in. w zakresie terminu jego wykonania) dla losu prawnego zadatku.
Argumentacja: SN nie podziela stanowiska zawartego w wyroku SN z dnia 15.06.2011 r., V CSK 357/10 (że kwota wręczona po zawarciu umowy nie może być uznana za zadatek). Data wręczenia kontrahentowi sumy pieniężnej, która może pełnić funkcję zadatku oraz próba powiązania przez Sąd Apelacyjny instytucji zadatku z odpowiednio określonym terminem wykonania zobowiązania (zapewne dla oceny, czy zobowiązanie zostało wykonane, art. 394 par 1 kc w zw. z art. 471 kc) nie miały decydującego znaczenia dla merytorycznego rozstrzygnięcia w danej sprawie. Pomimo tego, Sąd Apelacyjny trafnie zakwalifikował, iż wpłacona kwota stanowiła zaliczkę, nie zaś zadatek, biorąc za podstawę wykładnię oświadczenia woli, w którym strony oświadczyły, iż pieniądze te zostały wpłacone na poczet ceny sprzedaży, a więc iż miały pełnić funkcję zaliczki. 

Wziąwszy pod uwagę wyżej wskazane orzeczenia Sądu Najwyższego (a są jeszcze oczywiście inne dotyczące przedstawionego zagadnienia) widać, iż orzecznictwo w tej sprawie jest wyjątkowo niejednolite. Jak się wydaje jednak, obecnie dominuje pogląd (w najnowszym orzecznictwie czy w literaturze tematu), iż zadatek w rozumieniu art. 394 par. 1 kc może być wręczony także po zawarciu umowy. Mogę wskazać na przykład, iż takie stanowisko zostało wyrażone w publikacji pt. "Metodyka sporządzania umów gospodarczych" A. Cempura, A. Kasolik, wydawnictwo Lexis Nexis 2013, str. 354.